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Validez de un contrato privado de compraventa de una finca rústica
La compraventa de una finca rústica es un contrato por el que el vendedor se obliga entregar la finca y el comprador se obliga a pagar un precio.
Contrato privado de compraventa es aquel que firman vendedor y comprador en un papel firmado por ambos.
Contrato público, o escrituras, es aquel que se firma ante un Notario.
Ambos contratos son válidos, la diferencia está en la seguridad jurídica de uno u otro, y la prueba de su existencia; Por tanto no es obligatorio ir a la Notaría para firmar un contrato de compra pero en muchos casos es aconsejable por los mayores efectos jurídicos que conlleva.
En todo caso y frente a un acuerdo verbal, siempre es mejor realizar el contrato por escrito en un documentos privado, puesto que los acuerdos verbales es muy difícil demostrar los pactos a los que se ha llegado, mientras que por escrito queda todo reflejado.
¿Qué diferencias hay entre un documento privado y uno público?
En un documento privado: solo firman las partes interesadas y en su caso algún testigo, sirve cualquier tipo de papel, y es conveniente firmar todas las hojas del contrato por las dos partes y cada uno se queda con un original
Los documentos privados: no pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad, con lo cual si no se inscriben, no pueden oponerse en determinados casos frente a terceros, y te puedes encontrar con alguna sorpresa como que el vendedor se lo venda a otra persona en escritura y lo registre antes que tu, por lo que tendría más validez el contrato que se hay inscrito primero en el Registro. Además aunque sea válido un documento privado no tiene presunción de veracidad.
En un documento público (escrituras): firman las partes interesadas y el notario, se firma únicamente la última hoja y el original se queda en la Notaría, ya que las partes lo que se llevan es una copia autorizada.
Los documentos públicos (escrituras): sin embargo tiene total fuerza probatoria, ya que el Notario da fe pública de las personas, fecha y declaraciones que se contienen en el mismo. Se pueden inscribir en el Registro de la Propiedad, lo que conlleva la publicidad frente a terceros.
En lo que sí son iguales es el pago de impuestos y tributos: Ya que siempre que se recoja un hecho por el que se deba tributar habrá que pagar los impuestos correspondientes, como el impuesto de transmisiones en caso de compraventas.
En todo caso si vas a hacer una compraventa en un documento privado como previo a las escrituras notariales, mi recomendación es firmarlos con arras, de esta manera el comprador entrega a cuenta una cantidad de dinero a la firma del contrato privado y el resto a la firma de las escrituras, y tomar una serie de precauciones para evitar problemas que ya vimos en otro vídeo/post.
Por tanto y en conclusión cualquiera que sea su forma (contrato privado o escritura pública) los contratos son plenamente vinculantes para las partes, por lo que es aconsejable contar con un buen asesoramiento jurídico previo antes de firmar cualquier documento.
Y es que un contrato privado de compraventa, siempre que cumpla los requisitos obligatorios definidos en el CC, art. 1445 y ss. obliga a las partes al cumplimiento del mismo en los términos que se hayan acordado y por tanto se puede reclamar judicialmente su cumplimiento.
para saber mas sobre compraventa de fincas rusticas puedes leer La Compraventa y La Permuta Agrarias y Rusticas
Celia Miravalles, abogado
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