Requisitos para impedir la enervación del desahucio de finca rustica

Un consejo importante para ganar un juicio de desahucio por impago de rentas  y recuperar las fincas rústicas es realizar los actos necesarios para evitar lo que jurídicamente se llama enervación de la acción: esto es, la posibilidad de que el rentero pague la renta (aunque sea fuera de plazo) y pueda continuar con el arrendamiento y por tanto cultivando las fincas

De esta forma se recomienda enviar un burofax con acuse de recibo y certificado de contenido reclamando el pago de las rentas debidas, Si pasan más de 30 días desde que recibe el burofax (o se niega a recibirlo y está correctamente notificado), entonces podemos interponer en el juzgado la demanda de desahucio por impago junto con la reclamación de rentas. Y ya no tendrá la posibilidad de pagar las rentas en el plazo de 10 días desde que recibe la demanda para dar por terminado el juicio y  poder continuar con las fincas. Si puede pagar porque debe el dinero, pero ya no podría enervar la acción, esto es pagar, terminar el juicio y seguir con el arrendamiento.

En todo caso hay que saber que si se produjera la enervación el rentero tiene que pagar la costas del procedimiento (abogados, procuradores); y además es la única vez que lo puede hacer; ya que si al año siguiente deja de pagar la renta y hay que poner un nuevo juicio esta vez ya no tiene la posibilidad de pagar y continuar con el arrendamiento. Es decir la enervación solo es posible por una vez, y viene regulado en el art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Y es que como decimos la enervación del desahucio no será posible, cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

El Tribunal Supremo ha establecido los requisitos para impedir la enervación del desahucio por el arrendatario y que proceda la resolución.

STS 508/2015, de 22 de septiembre; STS 302/2014, de 28 de mayo, STS 493/2022, de 22 de junio

1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

3. Ha de referirse a rentas impagadas.

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario.

1. Que el contrato va a ser resuelto.

2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago.

Contrato de arrendamiento de fincas de secano y derechos PAC

 

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Celia Miravalles, abogado

 

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