Recuperar por el arrendatario la posesión de las fincas arrendadas: tutela sumaria o interdictos
Recuperar por el arrendatario la posesión de las fincas arrendadas: tutela sumaria o interdictos
Si el arrendatario se encuentra en la posesión de la finca arrendada y sin dar por terminado el contrato ni resolverlo a través del Juzgado el propietario o un tercero entra en la finca a hacer labores, se puede recuperar la posesión de la finca para seguir cultivándola a través del Juzgado ejerciendo las acciones de tutela sumaria de la posesión (antiguamente conocidas como interdictos de retener o recobrar la posesión)
Se trataría de un proceso declarativo verbal especial y sumario contemplado en el artículo 250.1.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil y tiene por objeto la protección provisional de la posesión de la finca e incluso la mera tenencia sin que al poseedor le asista un verdadero derecho a poseer frente a cualquier despojo o perturbación.
Se trata de proteger a todos los poseedores con independencia del derecho que puedan tener sobre la propiedad o sobre la posesión definitiva.
Tiene su fundamento en lo establecido en el artículo 446 del Código Civil que dice «Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión; y, si fuere inquietado en ella, deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen».
Para que prospere esta acción de tutela sumaria de la posesión el arrendatario tiene que acreditar o probar los siguientes requisitos:
1°.- La pacifica posesión de la finca, es decir que se halla en la posesión o tenencia de la finca, lo que implica, la correcta, plena y exacta identificación y delimitación de la finca. Y ello, con independencia del derecho que pueda tener sobre ella, tratándose éste de un extremo que no puede ser examinado en el presente procedimiento especial de conocimiento sumario. En definitiva, le basta con probar la posesión, no el derecho a poseer. Y siempre que esa posesión haya sido adquirida regularmente, esto es, sin fuerza, violencia o clandestinidad.
En todo caso puede pedir la tutela posesoria el arrendatario aunque no haya pagado la renta, o aunque haya finalizado el plazo del arrendamiento. El arrendador tendría que acudir a otro juicio de desahucio para que se decrete la finalización del arrendamiento por impago de rentas o por terminación del arrendamiento. Y ello porque en este juicio de tutela sumaria no se pronuncian sobre el fondo del asunto ni sobre su el título (existencia o no del arrendamiento), basta con acreditar que se está en posesión de la finca.
2°.- La realidad del acto de despojo o de perturbación: la materialidad física de los actos perturbadores o de despojo de dicha posesión, es decir que acredite los hechos materiales realizados conducentes a la privación total o parcial de la finca que llevaba en arrendamiento.
3°.- La existencia de «animus espoliandi» en el usurpador. consistente en la conciencia de estar actuando en contra de la posesión de otro, en la intención de quitar la posesión de la finca al arrendatario. Este ánimo normalmente se supone de forma implícita en la propia conducta desposesoria.
4º.- Que la demanda de tutela sumaria se haya presentado dentro del año en que despojo o los actos atentatorios a la posesión se hayan realizado, de conformidad con lo dispuesto en el art. 439.1 de la LEC y en los artículos 1968.1 y 460.4 del Código Civil. Es un plazo de caducidad, que no se puede interrumpir por burofax o requerimiento notarial o acto de conciliación.
Por tanto se trata de proteger una apariencia jurídica y de intentar restaurar la situación primitiva del arrendamiento, modificada arbitraria o unilateralmente por los demandados (arrendador o terceros), que no acudieron a la vía establecida por el Derecho.
En todo caso la sentencia que se dicte no produce excepción de cosa juzgada (art. 447 LEC), dejando siempre a salvo el derecho de las partes a acudir a un juicio declarativo posterior a los efectos de discutir si el arrendamiento se ha extinguido o no.
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Celia Miravalles, abogado
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