¿Es posible el retracto de arrendatario en caso de extinción de una comunidad proindiviso de una finca rústica?

El artículo 22 de la ley de arrendamientos rústicos enumera los casos de transmisión en los que el arrendatario puede tener derecho de retracto y por tanto tener preferencia para adquirir la finca rústica:

El retracto de arrendatario procede siempre que haya una transmisión intervivos : es decir en caso de compraventas, donaciones, aportaciones a sociedad, adjudicación en pago o cualquiera otra transmisión distinta de la compraventa ( se exceptúan por tanto las herencias)

¿Qué ocurre entonces en caso de extinción de una comunidad de propietarios de una finca rústica?

Para los contratos de arrendamiento iniciados a partir de enero de 2006 que se aplica la LAR de 2003 con la reforma de 2005

Como señala la Resolución de 27 de julio de 2022 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y FE Pública en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Miranda de Ebro a inscribir una escritura de extinción de comunidad, la división de una cosa común es de naturaleza jurídica compleja, pero niega que el arrendatario tenga derecho de tanteo o retracto. En el caso había varias fincas en comunidad y se adjudican separadamente a cada comunero una de ellas, sin que exista transmisión ni compensación económica por eventuales excesos de adjudicación. .

Y es que en la vigente legislación  (LAR 2003, desde reforma 2005) se exige una transmisión para tener derecho de retracto por parte del arrendatario, y la extinción de comunidad no es una transmisión, por lo que en estos casos el arrendatario no tendrá derecho de retracto.

Y es que el retracto no procede en aquello casos en que el cambio de titularidad  sea consecuencia de la extinción y liquidación de una previa situación de comunidad o sociedad, dado que en estos casos no cabe hablar, en sentido propio de una transmisión.

 

Para los contratos de arrendamiento iniciados antes de mayo de 2004, a los que se aplica la LAR de 1980:

Con respecto de los arrendamientos vigentes bajo la Ley de arrendamientos rústicos de 1980, hay más discrepancia doctrinal. Algunos autores señalan que es posible el retracto porque el art 89 de la LAR 1980 aunque no señala expresamente la extinción de comunidad de la finca, habla de la posibilidad de retracto para  “otros contratos distintos de la compraventa”., por lo que afirman que es posible el retracto

Si bien otros autores indican que tampoco es posible el retracto, porque en la Ley de 1980 se suprimió expresamente la frase que había añadido el Congreso  en la que se establecía que "también se darán los mismos derechos en caso de disolución de comunidad, salvo que sea comunidad hereditaria o conyugal". Por lo que el legislador aunque lo tuvo en cuenta inicialmente, expresamente fue suprimido en la tramitación de la ley, por lo que no procedería el retracto.

 

Carta por la que el arrendatario de una finca reclama datos necesarios para ejercer el retracto

 

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Celia Miravalles, abogado

 

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