El retracto de fincas es el derecho adquirir la finca con preferencia a otro y por tanto colocarse/subrogarse, con las mismas condiciones y precio, en el lugar del que las había adquirido por compra o dación en pago.
Tienen este derecho de retracto los colindantes de fincas, los arrendatarios y los copropietarios.
En cuanto al retracto de colindantes existen dos clases o situaciones para poder ejercitar este derecho:
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1º.- Si el colindante que quiere salir al retracto tiene la condición de explotación prioritaria se aplica la Ley 19/95, de 4 de julio de Modernización de las Explotaciones Agrarias.
Los requisitos:
- tener el colindante la condición de explotación prioritaria.
- debe tratarse de la venta de una finca con la superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo
- si fueren varios colindantes, será preferido el dueño de la finca que con la compra iguale o supere la extensión de la unidad mínima de cultivo, si hay más de uno con esta condición se prefiere al dueño de la finca de menor extensión. Y si ninguno supera o iguala la unidad mínima de cultivo se prefiere al dueño de la finca de mayor extensión.
- El plazo para salir al retracto es un año desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios colindantes la venta, en cuyo caso el plazo será de 60 días desde la notificación.
- El que adquiere la finca por retracto (retrayente) no puede vender la finca la finca retraída en el plazo de 6 años desde la compra.
- el que ejercita el retracto (retrayente) tiene que pagar al comprador el precio de la venta, los gastos del contrato (notario, Registro, Impuestos de transmisiones), cualquier otro pago legítimo y los gastos útiles y necesarios hechos en la cosa vendida.
2.- si la parcela que se vende es inferior a 1 hectárea se aplica el art. 1523 Código Civil, y el colindante puede salir al retracto tenga o no la condición de explotación prioritaria. Con estas condiciones:
a) En este caso para poder salir al retracto, las fincas colindantes no pueden estar separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres
b) si dos o más colindantes usan el retracto a la vez se prefiere al que sea dueño de la tierra colindante de menor cabida, y si las dos son iguales el que primero lo hubiera solicitado.
c)El plazo para salir al retracto es de 9 días contados desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, y en su defecto, desde que se tuviera conocimiento de la venta.
d) el que ejercita el retracto (retrayente) tiene que pagar al comprador el precio de la venta, los gastos del contrato (notario, Registro, Impuestos de transmisiones), cualquier otro pago legítimo y los gastos útiles y necesarios hechos en la cosa vendida.
Celia Miravalles, abogado
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