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El arrendamiento de viñedo o censo a primeras cepas.
Regulado en el art. 1656 del Código Civil y aunque se parece a un arrendamiento rústico, se trata de un contrato por el que el propietario del suelo cede su uso para plantar viñas por el tiempo que vivieren las primeras cepas, pagándole el censionario una renta o pensión anual en frutos o en dinero con unas reglas determinadas en este artículo:
1° DURACION- terminación y prórrogas:
La duración del contrato será lo que fijen la partes, peo si no se fija expresamente otro plazo en todo caso se termina a los cincuenta años de iniciarlo.
En todo caso el contrato termina o extingue:
- cuando mueran las primeras cepas.
- Por el transcurso de 50 años.
- queden infructíferas las dos terceras partes de las cepas plantadas. Y aunque puede hacer renuevos y mugrones esto no quiere decir que se renueve indefinidamente, ya que en todo caso termina a los 50 años.
- Y por supuesto puede darse por terminado por mutuo acuerdo entre las partes
- Por expropiación forzosa de la finca
- Por renuncia del censatario, o colono, del agricultor, que puede entregar antes la finca. Pero en este caso debe abonar los deterioros causados por su culpa
En cuanto a la prórroga: el contrato puede prorrogarse tácitamente, cuanto transcurrido el plazo legal o convencional, el colono – agricultor continúa aprovechando la finca con consentimiento expreso o tácito del propietario (censualista). En este caso para desahuciar al colono debe avisarle con un año de antelación.
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. 8.° El cesionario no tendrá derecho a las mejoras que existan en la finca al tiempo de la extinción del contrato, siempre que sean necesarias o hechas en cumplimiento de lo pactado. En cuanto a las útiles y voluntarias, tampoco tendrá derecho a su abono, a no haberlas ejecutado con consentimiento por escrito del dueño del terreno, obligándose a abonarlas. En este caso se abonarán dichas mejoras por el valor que tengan al devolver la finca. 9.° El cadente podrá hacer uso de la acción de desahucio por cumplimiento del término del contrato. 10.° Cuando después de terminado el plazo de los cincuenta años o el fijado expresamente por los interesados, continuare el cesionario en el uso y aprovechamiento de la finca por consentimiento tácito del cedente, no podrá aquál ser desahuciado sin el aviso previo que éste deberá darle con un año de antelación para la conclusión del contrato(a).
2º.- CULTIVO: el cultivo principal tiene que ser el viñedo, aunque se pueden hacer otras plantaciones de forma secundaria.
3º.- RENTA: La renta, precio o canon puede estar fijado en dinero o en frutos, según acuerdo de las partes
Si es en dinero, puede ser una cantidad fija y determinada.
Puede pactarse una cláusula de estabilización, como el IPC.
4º.- MEJORAS:
– el colono / agricultor (censatario) NO tiene derecho al abono de las mejoras que sean necesarias o que se han hecho cumpliendo el acuerdo pactado.
– en cuanto a las mejoras útiles y las suntuarias tampoco tiene derecho el agricultor a su abono, salvo que el propietario las haya autorizado por escrito y además se haya obligado por escrito a su abono. El valor será el que tengan al devolver la finca.
5.- DERECHOS DE LAS PARTES:
Derechos del censatario (agricultor):
- Usar la finca para plantar y explotar el viñedo
- Hacer renuevos y mugrones
- Hacer otras plantaciones de forma secundaria
- Puede transmitir y ceder su derecho ya sea a título gratuito u oneroso y también puede constituir cargas o gravámenes sobre su título
- Tiene derecho de tanteo y retracto si el propietario transmite la finca, haciendo un preaviso de 20 días
Derechos de cesualista (propietario):
- Cobrar la renta anual en frutos o en dinero
- Tiene derecho de tanteo y retracto si el censatario-agricultor transmite su derecho haciendo un preaviso de 20 días
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