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Diez consejos legales si vas a arrendar la finca o constituir un derecho de superficie para poner placas solares
1º.- Normativa aplicable:
Ante el auge de la instalación de parques solares, lo primero es conocer que no es de aplicación la Ley de arrendamientos Rústicos (en su art 6, establece que los arrendamientos de fincas rusticas que se dediquen a cualquier otra actividad que no sea agrícola, ganadera o forestal, están excluidos de esta ley, por tanto la ley de arrendamientos rústicos NO se aplica a los arrendamientos de fincas rústicas que sean para la instalación de placas solares).
Si lo que te ofrecen es un contrato de arrendamiento las relaciones entre el propietario y el arrendatario (empresa solar) se regirán por lo establecido en el contrato y en lo no recogido en él serán de aplicación las normas que sobre el arrendamiento rústico se recogen en el Código Civil.
Aunque a veces también propone la firma de un contrato de derecho de superficie, en este caso la normativa que se aplica es el código Civil y el artículo 53.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (“Ley del Suelo”)
El derecho real de superficie es un contrato por el cual la empresa solar puede construir sobre el suelo, subsuelo y el vuelo de la finca con derecho a apropiarse de los que ha construido, y se rige por lo pactado en contrato, ya que el Código Civil no lo regula expresamente y La ley del Suelo es muy escueta al respecto y solo habla de una duración máxima de 99 años. El derecho de superficie puede ser gravado con prenda o hipoteca.
2º.- Qué duración tiene un contrato de este tipo:
En cuanto a duración y prórrogas habrá que estar a lo que se recoja en el contrato, si no se dice nada de la prórroga se aplicará el Código Civil en cuanto a la tácita reconducción.
Lo normal es que la empresa que quiere arrendar nos imponga una duración amplia de unos 30 años para poder amortizar la vida útil de las placas solares.
3º.- En que cláusulas tenemos que tener cuidado como propietarios de fincas a la hora de firmar un contrato de este tipo:
Lo normal es que nos entreguen un contrato tipo que contenga cláusulas que beneficien a la empresa solar, y además que nos den unos plazos escasos para firmarlo alegando la alta rentabilidad o renta a pagar. Lo recomendable es acudir a un abogado que lo revise pues por regla general va a suponer una duración muy larga, y las cláusulas suelen beneficiar a la empresa antes que al propietario de la finca.
4º.- Uso de la finca antes del inicio de las obras:
Es normal que quieran que firmemos el contrato antes de tener las autorizaciones administrativas y estudios de conexión y ambientales, por lo que nos pedirán que les dejemos entrar en la parcela para hacer los estudios pertinentes. La mayoría de las veces como nos permitirán seguir cultivando, conviene indicar que se harán cargo de los daños que causen en el cultivo o en las fincas e incluso podemos solicitar que nos paguen alguna cantidad como reserva del contratos, ya que al firmar dicho arrendamiento ya no podremos negociar con otras empresas y nos van a obligar a que dejemos libres de ocupantes y renteros esas fincas al inicio de las obras
5º.- Cosecha y PAC al inicio de las obras:
Hay que recoger en el contrato que i no coincide la fecha de recogida de cosecha con el inicio de las obras, se nos permita recogerla o en su caso se nos indemnice por la cosecha no recogida e incluso por la PAC si hay riesgo de no recibirla.
6º.- Desmantelamiento de las placas e instalaciones:
Hay que recoger claramente que las instalaciones son de la empresa y que una vez extinguido el contrato, sea por finalización del plazo o por otro motivo, deben retirarlas y dejar la finca apta para su uso agrícola.
Se puede fijar algún tipo de garantía bancaria o fianza que garantice las obras de desmantelamiento.
En algunas CCAA se exige la aportación de estas garantías. En Castilla y León, sólo se exige la aportación del proyecto de desmantelamiento, por lo que conviene exigir alguna garantía adicional para que en caso de quiebra de la empresa, se pueda ejecutar el aval o garantía para retirar todas las instalaciones.
7º.- Responsabilidades y seguros:
Hay que indicar en el contrato que la empresa solar es responsable del incumplimiento de cualquier normativa relacionada con la instalación fotovoltaica, y que debe tener contratados todos los seguros correspondientes.
8º.- Renta o canon:
En el contrato debe venir recogida claramente la cuantía de la renta, así como la forma de pago y la forma de facturación, la actualización de renta, intereses de demora por impago, aval o fianza que garantice el pago de la renta….
Actualmente en la mayoría de los casos están ofreciendo entre 1.000€ y 1200€
9º.- Superficie:
En el contrato debe quedar claro la superficie que es objeto de contrato y por la que se pagará la renta, indicando en su caso que se abonara la renta por toda la superficie arrendada o la totalidad de la parcela aunque no se utilice en toda su extensión, al menos siempre que quede superficie agronómicamente inviable.
Incluso si pretender fijar posibles servidumbres de paso, hay que dejar claro que estas serán temporales y se extinguirán con el contrato.
10º.- Gastos e impuestos:
En cuanto a los gastos de Registro, Notario, e impuestos es importante indicar que corren de cuenta de la empresa solar, especialmente el IBI o contribución que puede elevarse por la instalación de las placas solares, al pasar el suelo a ser industrial.
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