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Cómo puedo saber los años que me quedan para terminar el contrato de arrendamiento rústico
Las distintas leyes de arrendamientos han ido regulando la duración mínima de los contratos de arrendamientos y se aplican a aquellos arrendamientos que se hubieran iniciado mientras estuvieran en vigor.
Por lo tanto lo primero que hay que hacer es ver el contrato de arrendamiento, si es escrito, la fecha en que se firmó y la duración que se fijó así como si se indicaron los plazos de duración de las prórrogas. Y conociendo la fecha acudir a la ley aplicable en ese momento para conocer si la duración coincide con legalmente regulada.
Si el contrato es verbal, habría que demostrar el año de inicio del acuerdo, para lograr ese objetivo es importante localizar el primer recibo o transferencia de pago de renta (como ese abono se hace a año vencido, la fecha del mismo indicará que se inició en el año anterior); también sirve la primera PAC en la que se declaró la finca objeto de arrendamiento (si la finca es de secano se puede entender que el arrendamiento se inició en el mes de octubre del año anterior a esa solicitud y si es de regadío en el mes de enero del mismo año en que se tramita la ayuda de la Política Agraria Común)
Una vez conocida la fecha de inicio del arrendamiento rústico ya se podrán descubrir los años que quedan del contrato o en qué prórroga se encuentra:
- A los arrendamientos iniciados antes del 25 de julio de 1995, se les aplica la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980, que establecía una duración máxima (prórrogas incluidas) de 21 años. Como ya ha transcurrido ese periodo, la jurisprudencia entiende que actualmente se están prorrogando de forma anual, y que se aplican los artículos 1.575 y siguientes del Código Civil, y más concretamente el 1.577, que especifica que la duración se establecerá por años agrícolas, pudiendo el propietario dar por finalizado el arrendamiento dentro del mismo año, y sin ningún preaviso. Si el arrendador no realiza una comunicación fehaciente (burofax, requerimiento notarial…) al arrendatario y este continúa cultivando la finca más de 15 días después de terminar ese año, el arrendamiento se prorrogará otro año más y así sucesivamente.
- Para los arrendamientos celebrados entre julio de 1995 y mayo de 2004, será de aplicación la Ley de Arrendamientos rústicos de 1980, pero con la reforma realizada por la ley 19/1995 de 4 de julio de Modernización de las explotaciones agrarias. Estos contratos tendrán una duración mínima de cinco años (si figura una duración inferior se entiende que son 5 años, si son más años se cuentan los que figuren en contrato, si es verbal serán 5 años). En cuanto a las prórrogas, para evitarlas el propietario tiene que enviar al arrendatario un preaviso de forma fehaciente con, al menos, un año de antelación a la finalización del contrato o de cada prórroga, si no lo hace el arrendamiento se entiende prorrogado por tres años y así sucesivamente.
- Los arrendamientos iniciados entre mayo de 2004 y enero de 2006, tienen una duración mínima de tres años (si figura una duración inferior se entiende que son 3 años, si son más años se cuentan los que figuren en contrato, si es verbal serán 3 años), lo que viene recogido en la ley 49/2003 de 26 de noviembre de Arrendamientos Rústicos. Para estos arrendamientos las prórrogas son de 3 años: por tanto para evitarlas el propietario tiene que enviar un preaviso de forma fehaciente, al menos, con un año de antelación a la finalización de la prórroga. Si el rentero recibe esta comunicación en plazo debe abandonar la tierra, si no lo recibe puede continuar durante otros 3 años y así sucesivamente
- Actualmente a todos los arrendamientos iniciados a partir de enero de 2006, se les aplica la ley 49/2003 de Arrendamientos Rústicos, con la modificación que realizó la Ley 26/2005 de 30 de noviembre. Y por ello la duración mínima de los arrendamientos es 5 años y las prórrogas de 5 años. Si en contrato figura una duración inferior a esa cifra se entiende que son 5 años, si son más años se cuentan los que figuren en contrato, si es verbal serán 5 años. Las prórrogas sin embargo pueden modificarse a voluntad de las partes, por lo que en contrato se pueden indicar unas prórrogas inferiores a 5 años, pero si no se dice nada serán de 5 años. Es sistema de prórrogas será igual que antes, para evitarlas será necesario que el arrendador envíe al rentero un preaviso de forma fehaciente con un año de antelación.
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Y sobre el retracto son interesantes: El Derecho de tanteo y retracto en la ley española de Arrendamientos Rústicos de 1980 y Retractos legales –
Celia Miravalles, abogado
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