Conceptos básicos de un contrato de arrendamiento de finca rústica para proyectos renovables (solar, fotovoltaico, eólico, hidrogeno verde…).

Vamos a realizar un análisis de las cláusulas esenciales y los derechos del arrendador o propietario de las fincas

Primera: Sobre la superficie objeto de arrendamiento:

Es fundamental comprobar claramente la redacción del contrato al respecto, puesto que lo habitual es que inicialmente indiquen que arriendan toda la superficie y luego que indicar que se solo se abonara la superficie finalmente ocupada por el parque solar o renovable.

Por ello hay que indicar que o bien se pagara toda la superficie o no se dejara superficie agronómicamente inviable

Si pretender fijar posibles servidumbres de paso, hay que dejar claro que estas serán temporales y se extinguirán con el contrato.

Segundo: normativa aplicable

No se aplica la Ley de arrendamientos rústicos para estos contratos, que son atípicos, es decir no hay regulación específica y cada empresa utiliza su propio modelo de contrato

Por tanto, las relaciones entre el propietario y el arrendatario (empresa solar) se regirán por lo establecido en el contrato y en lo no recogido en él serán de aplicación las normas que sobre el arrendamiento rústico se recogen en el Código Civil.

Tercero: duración de los contratos:

En cuanto a duración y prórrogas habrá que estar a lo que se recoja en el contrato. Lo normal es que la empresa que quiere arrendar nos imponga una duración amplia de 30 o 40 años, y en muchos casos prorrogas obligatorias. Además, la empresa suele introducir clausulas de terminación anticipada de forma muy amplia y genérica. El propietario tiene que tener cuidado en estas clausulas para evitar que la empresa solar se vaya de forma anticipada sin pagar ninguna indemnización, así como pactar una revalorización de la renta si se prorroga el contrato de forma forzosa.

Cuarta.= Uso de la parcela hasta el inicio de las obras.

La empresa solar tiene que permitir el uso agrario de la finca hasta el inicio de las obras, y se debe indicar en contrato que si no coincide la fecha de recogida de cosecha con el inicio de las obras, se nos  indemnice por la cosecha no recogida e incluso por la PAC si hay riesgo de no recibirla..

Quinta.= Sobre la renta.

Indicar claramente la cuantía de la renta, la fecha de devengo, periodo de facturación, forma de pago, actualización renta, intereses de demora, etc.

Se puede pactar que se abone una cuantía anual en concepto de reserva desde la firma del contrato hasta el inicio de las obras, ya que la empresa exigirá una serie de obligaciones al propietario como no realizar construcciones o determinados usos que impidan o dificulten el uso de la planta, o firmar en exclusiva.

Sexta.= en cuanto a las obras y su desmantelamiento

Indicar que las instalaciones son del arrendatario y que una vez extinguido el contrato, sea por finalización del plazo o  de forma anticipada, deben retirarlas y dejar la finca apta para su uso agrícola. Se puede fijar algún tipo de garantía bancaria o fianza que garantice las obras de desmantelamiento. En algunas CCAA, dependiendo de la capacidad energética del parque,  es obligatorio presentar esa garantía ante la Administración

Séptimo,= Responsabilidades

Indicar que el arrendatario (empresa solar) es responsable del incumplimiento de cualquier normativa relacionada con la instalación fotovoltaica.

Octavo..= Gastos.

– En cuanto a los gastos e impuestos de la actividad es importante indicar que corren de cuenta del arrendatario (empresa solar), incluso el IBI o contribución que puede elevarse por la instalación de las placas solares, que suele denominarse IBICE (Impuesto de .Bienes inmuebles de características especiales) debe ser cuenta exclusiva de la empresa

Novena.= cesión del contrato.

Es habitual que el contrato se firme con una empresa desarrolladora del proyecto, pero la empresa que finalmente explote la planta renovable, y que sea la que nos pague sea otra empresa diferente. Hay que dejar claro en contrato que nos deben comunicar con antelación quien será la empresa que nos pague y que esta debe renovar las garantías y asumir íntegramente el contrato

Decima.= Elevación a publico del contrato.=

Si exigen escriturar el contrato la empresa debería hacerse cargo de todos los gastos de notario, impuesto y registro de dicha escritura

Acuerdo dejar fincas por arrendatario para dárselas a empresa solar o eólica

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