1.- ¿Qué es el usufructo?

La propiedad de una finca rústica se puede desdoblar en nuda propiedad y usufructo, con frecuencia por motivos de herencia, o porque se vende la nuda propiedad y el antiguo propietario se reserva el usufructo.

De esta forma la persona que se queda con el usufructo conserva el derecho a poder utilizar y disfrutar de la finca, ya sea para utilizarla y labrarla personalmente o bien para arrendarla y recibir una renta por ella.

Y ello porque el usufructuario ostenta en exclusiva el derecho de uso y disfrute de la finca por el tiempo marcado en el título de constitución del usufructo que puede ser vitalicio (hasta que fallezca el usufructuario) o puede ser temporal (hasta la fecha fijada en el contrato).

El usufructuario tiene derecho a usar o disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservarlos, por tanto también tiene derecho a arrendar esos bienes, y a recibir la renta por los mismos. Así la única persona que tiene facultad para arrendar la finca es el usufructuario.

Viene regulado en el art 467 y siguientes del Código Civil

Los derechos son lo que se fijen en el título de constitución del usufructo y en caso de no venir fijados los que recoge el Código Civil

1. El usufructuario tiene derecho a usar y disfrutar de la finca rústica, es decir puede cultivarla directamente o puede darla en arrendamiento y recibir la renta del mismo.
2. El usufructuario podrá hacer en las fincas las mejoras útiles o de recreo que tuviere por conveniente, con tal que no altere su forma o su sustancia; pero no tendrá por ello derecho a indemnización. Podrá, no obstante, retirar dichas mejoras, si fuere posible hacerlo sin detrimento de los bienes.
3. Los frutos naturales o cosechas que estén pendientes de recoger al iniciarse el usufructo, pertenecen al usufructuario, sin que el usufructuario tenga obligación de abonar al propietario los gastos realizados.
4. Los frutos o cosecha pendientes al tiempo de extinguirse el usufructo pertenecen al propietario, pero en este caso el propietario tiene obligación de abonar al usufructuario los gastos ordinarios de cultivo ya realizados
5. Si el usufructuario hubiere arrendado las fincas y el usufructo termina antes del arrendamiento, el usufructuario o sus herederos y sucesores la parte proporcional de la renta que debiere pagar el arrendatario.

2º.-Si firman los nudo-propietarios el contrato de arrendamiento, se deberá respetar la duración pactada o la prórroga actual.

 

f) El usufructuario de viñas, olivares u otros árboles o arbustos puede aprovecharse de los pies muertos, y de los tronchados o arrancados por accidente, pero con la obligación de reemplazarlos por otros.

Y teniendo en cuenta que si por un siniestro o caso extraordinario, las viñas, olivares u otros árboles o arbustos hubieran desaparecido en número tan considerable que no fuese posible o resultase demasiado gravosa la reposición, el usufructuario podrá dejar los pies muertos, caídos o tronchados a disposición del propietario, y exigir de éste que los retire y deje el suelo expedito y libre de los mismos.

1. Realizar un inventario antes de usar las fincas, haciendo que el propietario proceda a constatar el estado en que se estés las fincas con el objeto de garantizar la restitución de los bienes y en su caso indemnización por uso abusivo. EL usufructuario podrá ser dispensado de la obligación de hacer inventario o de prestar fianza, cuando de ello no resultare perjuicio a nadie.
2. A prestar fianza, con la excepción de los padres que no están obligados a darla,
3. Pagar las contribuciones y cargas y gastos ordinarios: los gastos de uso  o de desgaste habitual de la finca serán de cuenta del usufructuario, así como el pago del IBI (Impuesto de bienes inmuebles). Pero los gastos extraordinarios, como pudieran ser las obras de mejora de una comunidad de regantes, serán de cuenta del nudo propietario.
4. El usufructuario deberá cuidar las fincas como un buen padre de familia.
5. El usufructuario que enajenare o diere en arrendamiento las fincas será responsable del menoscabo que sufran las mismas
6. Si el usufructo se constituye sobre un rebaño de ganado, el usufructuario estará obligado a reemplazar con las crías las cabezas que mueran anual y ordinariamente, o falten por la depredación de otros animales.
7. Reparaciones: las ordinarias son del usufructuario y las extraordinarias del propietario
8. A poner de conocimiento del propietario la perturbación de su derecho.

El usufructo se extingue:

• 1.º Por muerte del usufructuario.
•  

2.º Por  llegada del plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo.

3.º Por confusión o consolidación: la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.

4.º Por la renuncia del usufructuario.

5.º Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo.

6.º Por la resolución del derecho del constituyente.

7.º Por prescripción.

8.- Por no dar la fianza el usufructuario a título gratuito siempre que el dueño no lo haya eximido

El pago de las cargas y contribuciones anuales serán de cuenta del usufructuario,

En cuanto a la duración del usufructo, se extingue con el fallecimiento del titular del derecho, sin que pueda derivarse ningún derecho en favor de sus herederos.

 

Contrato de arrendamiento de fincas de secano y derechos PAC

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Celia Miravalles, abogado

 

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