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«10 Consideraciones legales al finalizar el Arrendamiento Rústico», este es el tema que hoy analiza en www.agronewscastillayleon.com la abogada especialista en temas agrarios, Celia Miravalles.
Consideraciones Legales
Al finalizar un arrendamiento rústico tenemos que tener en cuenta una serie de consideraciones legales importantes que tanto arrendadores como arrendatarios a fin de evitar problemas jurídicos.
- Legislación Aplicable
En primer lugar, es fundamental conocer la ley aplicable al arrendamiento rústico; de esta forma tenemos que conocer la fecha de inicio del arrendamiento para saber su duración y por tanto si fecha de finalización. La última norma en vigor señala una duración de 5 años
- Revisión del Contrato de Arrendamiento
El contrato de arrendamiento es el documento clave en cualquier relación arrendaticia. En él se detallan los términos y condiciones acordados por las partes, incluyendo la duración del arrendamiento, las condiciones de uso de la tierra, los pagos a realizar, y las obligaciones a cumplir por ambas partes. Al finalizar el arrendamiento, es crucial revisar este contrato para comprobar si se ha recogido en el mismo alguna obligación o derecho que debemos cumplir o exigir diferente de las marcadas en la propia ley.
- Notificación de Terminación
De forma general se exige realizar un preaviso para dar por terminado el contrato de arrendamiento rústico; la ley lo que nos dice es que para recuperar las fincas el arrendador propietario debe notificar, al menos con un año de antelación, al arrendatario su deseo de no prorrogar el contrato y darlo por terminado. En todo caso hay que estar a lo que diga el contrato, ya que la doctrina y jurisprudencia mayoritaria respecto a la ley de arrendamientos de 2003, señala que las partes pueden acordar dar por finalizado el arrendamiento sin necesidad de preaviso. En todo caso por precaución conviene realizar esa notificación en plazo y forma.
- Motivos de Terminación
Los arrendamientos rústicos pueden terminar por diversas razones, como el cumplimiento del plazo acordado, mutuo acuerdo, incumplimiento de las obligaciones contractuales, o por disposición de la ley. Es importante identificar el motivo de la terminación, ya que esto puede afectar los derechos y obligaciones de las partes involucradas.
- Consideraciones legales: Devolución de las fincas
Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario generalmente está obligado a devolver la propiedad en el estado en que la recibió, salvo el desgaste normal por el uso. Si además se arrendaron los derechos de la pac, también hay que devolverlos al terminar el arrendamiento.
- Indemnización por Mejoras
En algunos casos, el arrendatario puede tener derecho a una compensación o indemnización por las mejoras realizadas en la finca, especialmente si estas incrementan su valor. Es por ello que hay que leer el contrato a fin de comprobar si estaban permitidas y si había obligación para el propietario de indemnizar o las mejoras se quedarían en beneficio de la propiedad. Si no se dice nada de forma general las obras y mejoras tienen que ser autorizadas expresamente por el arrendador para poder ser indemnizables.
- Resolución de conflictos
Si surgen conflictos a la terminación del arrendamiento, como desacuerdos sobre el estado de la propiedad o la indemnización por mejoras, hay que comprobar en el contrato si se acordó acudir a la mediación o arbitraje, lo que excluye los juzgados; o en otro caso comprobar si se acordado someterse a otro partido judicial diferente al partido judicial donde estén las fincas, y en su caso quien va a hacerse cargo de los gastos judiciales y extrajudiciales
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Consideraciones Legales: Obligaciones Fiscales
Tanto el arrendador como el arrendatario, dentro de estas consideraciones legales, pueden tener obligaciones fiscales asociadas a la terminación del arrendamiento, como impuestos sobre la renta, especialmente si hay indemnización por mejoras. Es importante consultar con un asesor fiscal para entender y cumplir con estas obligaciones.
- Impacto Ambiental
Hay que comprobar, dentro de estas consideraciones legales, el contrato escrito, puesto que pueden haberse acordado obligaciones respecto de la protección ambiental, como la descontaminación del suelo.
- Consideraciones Legales: Registro de Arrendamientos rústicos.
Si el contrato de arrendamiento ha terminado y estaba registrado en el Registro de arrendamientos rústicos, no es necesario comunicarlo a este registro; si bien si hay que devolver derechos de la pac, hay que comunicar a la Administración de Agricultura (al hacer la PAC) que se ha ceden o devuelven los derechos pac por finalización del arrendamiento rústico.
