¿Se puede salir al retracto en caso subasta de la finca?
Si, se puede salir al retracto de colindantes y de arrendatario en el caso de la transmisión de una finca rústica a través de una subasta.
El problema suele estar en determinar el día en que debe iniciarse el plazo para salir al retracto (de 9 días en caso de colindantes para fincas inferiores a una hectárea;: 1 año si el colindante es explotación prioritaria o 60 días hábiles en caso de arrendatarios).
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El Tribunal Supremo en alguna ocasión (STS del 18 de marzo de 2009 y 21-7-2013) entiende que debe ser desde la consumación de la venta: con el auto de adjudicación o resolución administrativa análoga
Otras veces (STS de 25 de mayo de 2007) dicen que puede ejercitarse el retracto cuando se ha celebrado la subasta con remate y adjudicación (aun antes del auto de adjudicación o resolución administrativa análoga) si el retrayente conoce todos los términos de la venta a través de la subasta, ya que el retrayente se subroga con las mismas condiciones en lugar del que aparece como adquirente en la subasta pública.
Es interesante la Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de Julio del 2013 , que manifiesta:
«No se discute hoy la posibilidad de ejercicio del derecho de retracto legal en los casos de venta en pública subasta, pero sí se han suscitado ciertas dudas acerca de cuál habrá de entenderse en tal caso como « dies a quo » para el cómputo del plazo de ejercicio del derecho por el retrayente. En un principio se vino entendiendo consumada la venta sólo a partir del otorgamiento de la escritura pública ( SSTS 1 abril 1960 y 20 febrero 1975 ), pero más recientemente se ha entendido que la consumación se produce desde la plena aprobación judicial del resultado de la subasta, pues existiendo título (aprobación del remate) y modo (adjudicación al rematante) el otorgamiento de la escritura pública no se requiere a los efectos de tradición ( SSTS 1 julio 1991 , 11 julio 1992 , 25 mayo 2007 , 26 febrero 2009 ), y ni siquiera resulta ya necesaria a efectos de inscripción ( artículo 674 LEC ) .
En todo caso, el conocimiento de la venta debe ser preciso, claro, completo y ha de incluir todos los pactos y condiciones de la transmisión, para que los interesados puedan decidir si ejercitan o no el retracto, sin ser suficiente la mera noticia de la misma ( SSTS 21 marzo 1990 , 20 mayo 1991 , 7 octubre 1996 , 24 septiembre 1997 , 3 marzo 1998 ). Lógicamente ese conocimiento se extiende a la identidad del adjudicatario en los supuestos -como el presente- en que la aprobación del remate se ha hecho con la reserva por parte del rematante de poder ceder a tercero, que será a favor de quien, en su caso, se extenderá el auto de adjudicación -actualmente decreto expedido por el Secretario Judicial según dispone el citado artículo 674- y, en definitiva, será el legitimado pasivamente para soportar la acción de retracto.»
Pero, acto seguido, añade que:
De la referida doctrina jurisprudencial se deduce que para la determinación del día inicial para el ejercicio de la acción de retracto es esencial determinar la fecha en la que se ha podido obtener toda la información sobre los términos del contrato, pues ello posibilita que el arrendatario pueda decidir con conocimiento de causa si le resulta conveniente o no el ejercicio de la acción, para constituirse, en definitiva, en retrayente y nuevo propietario del inmueble, del que hasta entonces sólo era arrendatario ( art. 1521 C. Civil ).
En el presente caso ese completo conocimiento de los elementos accesorios y esenciales de la venta se remonta al momento de la mejora de la postura por el tercero presentado por el ejecutado (art. 670.4 LEC ).
El recurrente plantea la contradicción entre dos corrientes jurisprudenciales en orden al momento en el que se puede ejercitar la acción, a saber, si en el momento de la perfección o en de la consumación de la venta judicial (decreto de adjudicación).
Sobre el particular ya hemos citado la actual doctrina jurisprudencial, pero las sentencias referidas por el recurrente lejos de entrar en flagrante contradicción con la invocada por la Audiencia Provincial, mantienen un mismo objetivo, cual es posibilitar al arrendatario para que tenga toda la información necesaria para el ejercicio de la acción de retracto, que en unas es antes del auto de adjudicación y en otras después.
En la mayoría de los supuestos no es sino tras el auto de adjudicación cuando se conocen los términos concretos de la venta judicial, pero en casos como el presente ya se obtuvo la información íntegra, en el momento de la mejora de la postura ( art. 670. 4 LEC ), tras la que se consignó el precio.»
En conclusión;
en caso de subasta judicial el derecho a salir al retracto comienza desde la celebración de dicha subasta, con aprobación del remate y adjudicación al rematante de la finca subastada siempre que retrayente haya tenido conocimiento exacto de la subasta y de las condiciones de la misma. Si el retrayente tuvo conocimiento antes por haber participado en la subasta será desde dicho momento.
Celia Miravalles, abogado
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