«12 Consejos imprescindibles que debes tener en cuenta en la compra de una finca rústica» esta es la pregunta que hoy responde la abogada especialista en temas agrarios, Celia Miravalles.
«12 Consejos imprescindibles que debes tener en cuenta en la compra de una finca rústica»
Todos los consejos que debes tener en cuenta para comprar una finca rústica (12)
1º.- Conocer quién es el propietario y si la finca tiene cargas:
Pide una nota simple al Registro de la Propiedad correspondiente al término municipal donde esté la finca, en ella constará quien es el propietario y si existe algún usufructo quién es el usufructuario, que será la persona que puede utilizar la finca, y por tanto conocer si el que te quiere vender la finca tiene alguna limitación para la venta. También nos dirá si la finca está coordinada con catastro
Es recomendable conocer la existencia de cargas, hipotecas, embargos o servidumbres sobre la finca.: en la nota simple registral constará si existe alguna hipoteca, embargo o servidumbre que afecte a la parcela. Igualmente constará la superficie que figura en escrituras y el titular actual de la finca. Incluso, aunque no es lo normal, puede constar la existencia de un contrato de arrendamiento rústico.
2º.- Asegurarse de si la finca está arrendada o hay algún ocupante de la misma:
Visita la finca rústica, comprueba el estado de la misma, así como el estado de las instalaciones que existan si vas a comprarlas y comprueba que nadie está usando la finca, que nadie ha realizado ninguna labor a los efectos de evitar problemas posteriores con algún ocupante que no te haya dicho el propietario.
En todo caso conviene informarse a través de otros agricultores de la zona si la finca está siendo cultivada por un tercero, o de cualquier dato que nos pueda revelar la `posible existencia de un arrendatario, pues en este caso aunque el propietario no lo señalase en notaría el arrendatario podría tener derecho de retracto y tener preferencia para adquirir la finca (aunque en este caso te devolvería todos los gastos invertidos en la compra y el precio de la misma), aunque también es cierto que en ese caso puedes anular la compraventa e incluso el vendedor podría cometer delito de estafa
Pídele al vendedor los contratos de arrendamiento que tenga sobre la finca y exige un documento firmado por el arrendador dejando libre la finca con fecha anterior a la compra (si es de fecha posterior el arrendatario mantendrá el derecho de retracto)
Y como decimos al comprobar el estado de las instalaciones que se arriendan (naves, vallado, maquinaria o aperos, pivots, sondeos, etc), en este caso lo conveniente es realizar un anexo al contrato de compraventa realizando un inventario en el que se pueden además añadir fotografías que demuestren el estado de los bienes; sobre todo si es probable que entre el contrato de compraventa privado y su elevación a escrituras públicas vaya a pasar mucho tiempo y/o si ha mediado o va a mediar una señal o arras.
3º.- Realizar el contrato por escrito: aunque sean válidos los contratos y acuerdos verbales, un escrito da total seguridad jurídica y si vas a dar una señal o arras se hará constar en el contrato, así como si estas son confirmatorias (a cuenta del precio) o penitenciales (las pierdes si te echas atrás)
Los datos mínimos que deben constar
– Los datos personales de las partes firmantes: nombre, apellidos, domicilio y DNI tanto del propietario o vendedor como del comprador.
– Los datos de las fincas que vamos a comprar, es decir, el número de polígono y parcela, el municipio donde se encuentran, la superficie, la referencia catastral y los datos del registro de la propiedad. Recuerda que si la parcela no está inscrita a nombre de la persona que te vende, aunque sea el propietario, tendrás que realizar distintos trámites notariales o judiciales para poder ponerla a tu nombre en el Registro, lo cual conllevará más o menos gastos a mayores de lo que pagues por la finca.
– El precio de la compra. Es importante fijar por escrito el precio que se vaya a pagar, para evitar problemas antes posibles retractos de colindantes que puedan tener preferencia en la compra y que están obligados a abonarte ese precio más los gastos. Si pones un importe inferior para ahorrar impuestos, a parte de los problemas que puedan surgir con hacienda si salen al retracto será difícil probar que se pagó otra cantidad diferente.
–La fecha en que se irá a Notario a firmar las escrituras públicas y en su caso una penalización por el retraso para la parte que lo cause.
4º.- Firmar todas las hojas del contrato: De esta forma se evitará que más adelante nadie pueda manipular el contrato y por tanto cambiar alguna hoja, añadiendo o quitando alguna cláusula
Es conveniente firmar todas las hojas del contrato al menos por duplicado, de esta forma el vendedor se quedará con un contrato y el comprador se quedará con el otro, ya que será necesario conservarlo por si surge algún problema. En cuanto a las firmas si el contrato va a ser firmado por algún testigo, en ese caso hay que indicar el nombre, apellidos y DNI del testigo que firme.
5º.- .- Informarse de la superficie real de la finca, en este caso lo más seguro sería una medición pericial, pero si no queremos hacer esa inversión, lo que podemos es obtener un plano o certificado del Catastro y una fotografía del SIGPAC, y comprobar si la superficie que aparece en la nota simple del Registro (es lo que pondrá en las escrituras), la que aparece en Catastro y en SIGPAC coinciden, Si coinciden o la diferencia es mínima nos dará idea que la superficie es la correcta, aunque habrá que hacerlas coincidir con un medición pericial georreferenciada, ya que actualmente es obligatorio siempre que se vaya a escriturar una finca rústica, que estén coordinados registro y catastro
6º.- Informarse y comprobar si es una finca rústica de regadío que tiene concesión de riego, así como el volumen y la superficie que se puede regar. Y además informarse del canon que se está pagando. Hay que recordar que la Administración puede imponer multas por regar sin concesión y prohibir el riego, incluso precintarlo.
Pídele al vendedor la concesión de riego sobre la finca.
Si la finca es de regadío tendrás que saber si se tiene alguna deuda de riego. conviene pedir al vendedor un certificado de que está al corriente de pago en Confederación Hidrográfica y en la Comunidad de Regantes.
También puedes acudir a la Comunidad de Regantes a preguntar si está al corriente de pago de todas las cuotas de riego y obras, aunque pueden no dártelo por la ley de protección de datos pero te puede decir si existen obras de modernización pendiente de pago y los datos generales de la cuota por hectárea para realizar un cálculo
7º.- – Establecer claramente los gastos e impuestos que paga cada parte: quien va a pagar al Notario, el Impuesto de transmisiones patrimoniales y el Registro de la Propiedad. Lo normal es que lo pague el comprador. Además si eres explotación prioritaria puedes tener una reducción importante en el Impuesto (desde el 75%)
8º.- Es importante recoger en el contrato si la compraventa incluye los derechos de pago básico (PAC), describirlos con su numeración y que se transmiten junto con la finca. Recuerda que el vendedor tendrá que firmar la cesión en el periodo de realizar la PAC, añade alguna cláusula que penalice los perjuicios por si no lo hace en plazo.
9º.-Conocer si está al día de los recibos de contribución. Conviene pedir al propietario los 5 últimos recibos de contribución del IBI, impuesto de bienes inmuebles, debidamente pagados, y sino habrá que acudir al Ayuntamiento a comprobarlo. Infórmate de la cuantía del IBI que está pagando, podemos encontrarnos con la sorpresa de que esté pagado una contribución elevada por localización (cercana a la zona urbana).
10 .- Conocer si hay contaminación de la parcela, especialmente si sobre la misma previamente se han desarrollado actividades industriales potencialmente contaminante. Por eso es recomendable realizar un estudio ambiental por un perito para evaluar la existencia de contaminación del suelo y determinar las posibles responsabilidades ambientales que puedan derivarse de la misma.
Y es que el art Artículo 36 de la Ley 22/2011, de 28 de julio de suelos, señala como Sujetos responsables de la descontaminación y recuperación de suelos contaminados a los causantes de la contaminación, que cuando sean varios responderán de estas obligaciones de forma solidaria y, subsidiariamente, por este orden, los propietarios de los suelos contaminados y los poseedores de los mismos.
11º.- Vete al Ayuntamiento y solicita un certificado de aprovechamiento urbanístico de la finca, sobre todo si tienes intención de realizar alguna construcción
Por tanto conviene comprobar en el Ayuntamiento que no existen deudas pendientes de liquidar por parte del vendedor en concepto de Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.).; pues de existir recibos de IBI pendientes y dada la afección del inmueble al pago de este impuesto, se puede llegar al embargo de la finca si los propietarios anteriores no pagan estos recibos pendientes y éstos resultan ser insolventes.
12º.- Comprueba que la finca no está comprendida en un espacio protegido (parque natural) o zona especialmente sensible (Red natura 2000), o tiene consideración de forestal según la ley de montes, ya que podemos tener problema si pretendemos cultivar una finca que está abandonada y solicitamos su roturación o cambio de uso.
